是誰偷偷偷走我的店面?

在逆勢中開疆闢土的成功範例...FOREVER 21

記得幾年前紐約金融市場看似一片榮景、華爾街金童們連續數年拿到破紀錄分紅、
所有人想買房子都能輕易貸到款、房租和房價貌似將無止境地向上攀升、
身邊每個和金融界或是房地產業能扯上一點邊的朋友都不停地對你洗腦、希望你有天能開竅而決定加入"有房階級"、
所有紐約市區精華地段的三角窗店面不像台灣全被便利商店佔據、而是全被大大小小的金融機構分行所壟斷、
MTA 光是靠著房地產市場的收入就每年荷包滿滿、每到年底便開始狂推搭乘大眾交通工具半價的優惠回饋紐約居民、
Brooklyn 沿 East River 區那些原本讓人不屑一顧的老舊工業廠房或是倉儲全都搖身一變成了改建奢華公寓的完美基地、
就連我之前效力的公司都忙著幫業主在世界各地原先被人類所遺忘的角落狂蓋豪華渡假村、
也不知道那些業主哪來的信心覺得一個方圓百里內人煙罕見的小半島能在蓋了一個由 Tiger Woods 設計的高爾夫球場後就每年吸引數萬人潮前來朝聖

對了
那也是杜拜還沉醉在於汪洋大海中硬弄出個世界地圖、甚至是黃道十二宮的美好年代...
而那讓650億美金從人間蒸發、堪稱金融界的 David Copperfield、目前面臨150年牢獄之災的 Bernie Madoff、
在當時也還是個人人稱道的大慈善家、每晚在 Shea Stadium 場邊頂級座位和球隊老闆兼客戶 Fred Wilpon 一同啜飲香檳...

從2008年中開始席捲全球的次級房貸風暴讓上述這些美麗的願景全都一一幻滅、
緊接而來的全球性經濟蕭條更讓美國面臨二次世界大戰後最嚴重的經濟危機、
紐約市區中一間又一間店面拉下鐵門結束營業、從小雜貨店到超大型全國連鎖賣場無一倖免
原本佔據紐約時報廣場和聯合廣場兩大商業區中最精華商業空間的 Virgin Magastore (維京唱片旗艦店) 全都關門大吉、
堪稱美國版全國電子的 Circuit City 也宣告破產而讓許多黃金店面瞬間空置、更別提許多已經成為歷史名詞的金融機構
紐約市商業空間的閒置率因此猛烈飆升、租金和房價也持續朝十年低點探底、
究竟何種產業會成為下一個有效填補閒置商業空間、帶動地區經濟復甦的新動力
成了所有人都急欲得知解答的大哉問

重新帶動經濟的火車頭為何可能還是無解、不過在填滿紐約市前幾年空置的商業空間這點上、
倒是出現了一個目前看來相當明確、短時間也看似不會改變的解答...

平價時尚品牌 和 折扣服飾店



旗下擁有 UNIQLO 品牌的日本服裝零售業巨人 Fast Retailing Co. 才剛在幾個月前簽下了打破第五大道史上金額最高紀錄的租約、
為期15年、總值3億美金的租約打破了幾年前 GUCCI 承租位於同地段川普大樓中的紐約旗艦店時簽下每年1,650萬美金租金的紀錄
該店面的門牌號碼是在西方人眼中實在不太吉利、不過看來日本人並不吃這套的 666 5th Avenue、
原先承租該店面的美國品牌 Brooks Brothers 在2008年接受當時看來腦袋似乎有點不正常的房東所提出 (誰會在次貸風暴一觸即發時趕走房客啊?)、
以4,700萬美金代價買斷為期尚有八年租約的條件讓出位於紐約最頂級商業地段、第五大道49-57街間的2,500坪店面
此一驚人之舉也開啟了平價時尚品牌和折扣服飾店在紐約大舉拓展領土的新時代


FOREVER 21 時報廣場旗艦店的互動式多媒體立面，吸引了許多路人駐足欣賞

接下來是同樣在過去幾年業績逆勢成長、由由韓裔美人在洛杉磯創設、去年春天才將觸角延伸到日本的FOREVER 21
也在七月初於Virgin Magastore 結束營業後在時報廣場正中央留下的巨大閒置商業空間中、
開設了共計四層樓 (地面一層、地下三層)、佔地約2,600坪、每日營業至凌晨兩點的超級旗艦店
這間規模說是單一品牌服裝店、還不如說是平價時尚百貨公司的分店也吹響了FOREVER 21立足美國、放眼世界的進攻號角

已經在紐約上西城 (Upper West) 耕耘近15年、儼然成為周圍居民打發時間最好去處的 Barnes & Noble 書店、
也在今年八月傳出將在明年初租約到期後不再續約的消息
在大多數的上西城居民 (也包含我在內) 都為即將失去這個共計五層樓、佔地約1,800坪的書店感到憤怒、無奈且悵然若失時
被許多遊客視為到紐約必訪的名牌折扣商店、位於世貿中心遺址正對面的 Century 21、悄悄地和房東談好了進駐該黃金地段的合約
這個被認為在明年秋天開門營業後肯定會吸引大量人潮、甚至可能帶來影響居民生活品質副作用的知名折扣商店的入主
對於還在為失去一個可悠閒啜飲咖啡並免費翻閱大量書籍雜誌的完美"公共空間"感到黯然神傷的附近居民來說簡直是天大的諷刺...

Barnes & Noble 之所以無法繼續負擔高額租金的原因
是因為儘管他們致力於提供良好空間品質供附近居民和遊客 (甚至是游民) 打發時間和休息、但真正掏錢出來買書的人卻只佔少數...
反觀在紐約下城經營有成的 Century 21
從未浪費時間和金錢在營造舒適的購物環境上、但顧客卻常像是餓虎撲羊般地大肆搜刮店中商品...
(這也是為何我旅居紐約幾年來只在初來乍到時去了一趟Century 21買內衣褲後就不再光顧的主要原因)


聯合廣場竟成了紐約折扣服飾商店的一級戰場

已經在美國許多城市經營多年的 Nordstorm 百貨直營折扣店 Rack 、和紐約當地的大型連鎖藥店/超市 DUANEreade、
一同填滿了紐約聯合廣場 (Union Square) 的 Virgin Megastore 結束營業後留下的商業空間
加入當地被設點多年的另外兩家知名連鎖折扣商店Filene's Basement (已被Syms併購) 和 DSW 壟斷的折扣服飾戰場
而一直以來在紐約服飾零售市場中無法有效開疆闢土的折扣服飾商店 T.J. Maxx、Marshalls、Loehmann's 和 Daffy's、
也趁著這波紐約商業空間地產市場重新洗牌的機會進駐原先被其他傳統零售業者、銀行和大型書店所佔據的大坪數黃金店面


當價位較高的品牌和大型百貨都大打折扣戰來吸引顧客上門時，折扣服飾商店的價格優勢是否還存在?

不過究竟對於這些折扣服飾商店來說前景是否真是一片美好? 其實許多專家和分析師並不這麼認為
Filene's Basement 在去年因為同類型商店間競爭日趨激烈而宣告破產就是個最好的前車之鑑...
考量美國經濟逐漸復甦、其他服飾業者或百貨公司也推出折扣戰、以及網路名牌折扣通路如 Gilt 和 Editor's Closet 的興起...等因素後
哪天當紐約客不再覺得自己有到折扣服飾商店去挖寶的必要性、商業區店租回到次貸風暴前水準、加上這類型折扣商店多半需要大坪數店面才能有效經營
紐約商業空間的地產市場恐怕又會再度面臨我待在這幾年間就至少兩次親眼見證的大洗牌也說不定...

這種對危機迅速做出對應的市場機制、看來也是紐約這種國際級都市能維持心跳的求生本能表現